Vistoria de locação: laudo de saída sem o inquilino não prova dano

Uma administradora cobrou R$ 2.500 de um ex-inquilino: pintura, vidraçaria, limpeza. Levou o laudo de vistoria de saída como prova. Em janeiro de 2026, a 2ª Vara do Juizado Especial Cível de São Paulo declarou a cobrança inexigível. O laudo fora feito sem o inquilino presente, as fotos eram inconclusivas, e o imóvel tinha sido ocupado por cerca de 90 dias. Cobrar repintura ampla por uso normal, entendeu a juíza, é enriquecimento sem causa.

É uma sentença de primeira instância, de baixo peso como precedente. Mas ela mostra, com número e caso concreto, uma régua que tribunais maiores já firmaram: o laudo de saída que a maior parte do mercado produz não sustenta cobrança nenhuma.

Laudo de uma parte só não prova

A vistoria de saída feita só pela administradora, sem o inquilino ver, é a prática padrão. E é a mais frágil que existe.

O TJDFT consolidou o ponto numa resposta de jurisprudência: laudo de vistoria produzido unilateralmente não tem força para, sozinho, comprovar o estado do bem ao fim da locação. Exige-se a comparação entre o laudo inicial e o final, somada a outras provas. O entendimento vem de acórdãos de 2024, não é novidade de 2026. É régua assentada.

A razão é simples e processual. Quem cobra é quem precisa provar o que alega, pelo artigo 373 do Código de Processo Civil. Um documento que a outra parte nunca viu, e do qual nunca pôde discordar, não passou pelo contraditório. Vale como peça de um conjunto de provas, ao lado de um termo de devolução assinado pelas duas partes, por exemplo. Não vale como a prova. A administradora que arquiva o laudo de saída como se fosse a palavra final está guardando um documento que joga contra ela no dia da audiência.

A vistoria não tranca a porta

O segundo movimento de 2026 é mais pesado, porque veio do Superior Tribunal de Justiça.

No REsp 2.220.656, julgado pela Terceira Turma sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o locador se recusou a receber as chaves enquanto o inquilino não assinasse o laudo de vistoria que apontava avarias. A locação já estava encerrada, o imóvel desocupado, o aviso dado. Mesmo assim o locador segurou a devolução. O STJ decidiu que os fiadores não respondem pelos aluguéis do intervalo entre a desocupação e a entrega das chaves, justamente porque foi o locador quem criou o impasse.

O fundamento interessa a qualquer administradora. Encerrar a locação por prazo indeterminado é direito do inquilino: basta o aviso prévio, pelo artigo 6º da Lei do Inquilinato. Eventuais avarias se discutem em ação própria. Elas não autorizam reter as chaves, nem condicionar a entrega à concordância com um laudo. Usar a vistoria como trava, e não como prova, sai caro: o locador some com o aluguel do período que ele mesmo travou.

Desgaste não é dano

No fundo das duas decisões está uma distinção que a Lei do Inquilinato fixou no artigo 23: o inquilino devolve o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Essa ressalva é o que derruba a maioria das cobranças. Parede encardida depois de anos de moradia, pequenos furos de quadro, piso com marca de uso: é desgaste natural, não é dano, e não se cobra. O que se cobra é o que excede o uso ordinário, e mesmo assim só com prova. No caso dos R$ 2.500, o imóvel tinha cerca de 90 dias de ocupação e a cobrança era de repintura ampla. A conta não fechava nem na lógica nem na prova.

A caução existe para cobrir o dano real, não para financiar a reforma que o imóvel pediria de qualquer jeito. E ela tem limite: a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel, pelo artigo 38, e a lei veda exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Reter o valor inteiro com base em laudo unilateral é o caminho mais curto para devolver com juros depois.

O que a lei pede da vistoria de entrada

Para distinguir dano de desgaste, é preciso ter com o que comparar. E aí entra a peça que muita operação trata como burocracia: a vistoria de entrada.

A Lei do Inquilinato dá a ela base expressa. O artigo 22, inciso V, obriga o locador a fornecer, quando solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes. É o retrato do ponto de partida. Sem esse retrato, a vistoria de saída flutua: não há linha de base, e qualquer marca vira suspeita de dano ou suspeita de desgaste, conforme o lado que conta a história. Com ele, a discussão deixa de ser sobre memória e passa a ser sobre dois registros lado a lado.

O problema é que a entrada costuma sair pior do que a saída: fotos soltas no celular do corretor, sem data confiável, sem o inquilino confirmar nada. Quando o conflito chega, dois anos depois, ninguém tem prova de como o imóvel estava no primeiro dia.

O que isso exige da operação

As três decisões apontam para a mesma régua prática. A vistoria precisa ser bilateral, precisa provar no ato, e não pode virar instrumento de pressão. Traduzindo para a rotina de quem administra carteira:

• Registrar entrada e saída com o inquilino dentro do processo. O contraditório se fecha na entrada, quando ninguém está em conflito, e não na saída, quando cada parte lembra o imóvel do jeito que lhe convém.
• Amarrar a evidência à origem. Captura com geolocalização, data e hora registradas, no endereço certo, separa o laudo do imóvel real do laudo reaproveitado de outro contrato.
• Comparar, não acusar. A saída vale quando repete o roteiro da entrada e coloca as duas pontas lado a lado, item a item, separando desgaste de dano.
• Documentar sem trancar a porta. A vistoria registra o estado e libera as chaves. A cobrança, se houver, corre depois, com a prova já guardada.

É o que o uInspect entrega na locação. Pela Inspeção Remota, alguém guia a captura por vídeo e percorre o imóvel pela tela. Pela Auto Inspeção, o próprio inquilino ou o corretor registra o imóvel por um link, guiado ponto a ponto, e dá ciência no ato. Entrada e saída nascem comparáveis, com a evidência amarrada ao endereço e ao horário, num laudo bilateral que sustenta a retenção da caução quando o dano é real. É o desenho que descrevemos no caso de uma administradora de imóveis que encerrou a briga de caução trocando o laudo de uma parte só por prova das duas pontas.

Se a discussão de caução do seu próximo distrato fosse parar no Juizado amanhã, o seu laudo de saída se seguraria? Ou ele foi feito sem a outra parte ver?